商品房現(xiàn)售資質(zhì)相關(guān)問(wèn)題

一、商品房現(xiàn)售資質(zhì)的要求

商品房現(xiàn)售需要符合一系列嚴(yán)格的條件。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，主要包括以下方面：

• 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。這是確保開(kāi)發(fā)企業(yè)具備合法的主體資格和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。

• 取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，以保障現(xiàn)售商品房的用地合法。

• 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。

• 已通過(guò)竣工驗(yàn)收，保證商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

• 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)，保障被拆遷人的合法權(quán)益。

• 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期，確?，F(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。

• 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)，避免商品房銷(xiāo)售后產(chǎn)生糾紛，同時(shí)物業(yè)服務(wù)也是買(mǎi)受人決定是否購(gòu)買(mǎi)商品房的因素之一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。并且經(jīng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和土地使用權(quán)面積進(jìn)行測(cè)定。屬于住宅商品房的，需經(jīng)過(guò)住宅建設(shè)管理部門(mén)審核，取得《住宅交付使用許可證》。出售房產(chǎn)應(yīng)到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《民法典》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、沒(méi)有商品房現(xiàn)售資質(zhì)的后果

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房現(xiàn)售資質(zhì)就進(jìn)行銷(xiāo)售，將面臨嚴(yán)重的后果。

• 行政處罰風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十六條“未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷(xiāo)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！薄⒌谌邨l“未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷(xiāo)售商品房的，責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。”第三十八條“違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！敝?guī)定，以及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六條“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”之規(guī)定，未取得相應(yīng)的資質(zhì)或條件而進(jìn)行商品房銷(xiāo)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨相應(yīng)的行政處罰。

• 民事法律風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 “出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”、第九條“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”等相關(guān)規(guī)定，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不具備預(yù)售條件的商品房進(jìn)行預(yù)售的，將需承擔(dān)合同無(wú)效、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失等責(zé)任。

參考案例一：

審理法院：廣東省佛山市南海區(qū)人民法院(原廣東省南海市人民法院)

案號(hào)：(2015)佛南法民三初字第1589號(hào)

法院查明：被告(甲方)與原告(乙方)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定乙方已知悉本項(xiàng)目商品房的銷(xiāo)售方案，知悉本項(xiàng)目商品房尚未達(dá)到公開(kāi)銷(xiāo)售條件，充分知情并知悉相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，因此而產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任由本人自行承擔(dān)。另查明，至辯論終結(jié)時(shí)，被告尚未取得涉訟房屋商品房預(yù)售許可證明。

法院認(rèn)定：而原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議，即系以買(mǎi)賣(mài)涉訟房屋為目的而達(dá)成合意的預(yù)約合同，雙方簽訂該合同實(shí)質(zhì)上是在實(shí)施房屋銷(xiāo)售行為，根據(jù)上述規(guī)定，故雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。被告廣東中旅(南海)旅游投資有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還695723元予原告李海。

參考案例二：

審理法院：河南省周口市中級(jí)人民法院

案號(hào)：(2015)周民終字第1269號(hào)

案由：上訴人河南翔宇置業(yè)有限公司與被上訴人劉華麗商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案

法院查明：翔宇置業(yè)在向劉華麗出售其周口翔宇花園小區(qū)30號(hào)樓1單元4樓東戶(hù)房屋時(shí)，并未告知?jiǎng)⑷A麗該房未取得商品房預(yù)售許可證，以致劉華麗簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。后翔宇置業(yè)無(wú)法履行其承諾，將劉華麗的購(gòu)房款退回。翔宇置業(yè)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證證明，導(dǎo)致雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，劉華麗有權(quán)要求翔宇置業(yè)賠償已付購(gòu)房款一倍的損失118000元。

法院認(rèn)定：翔宇置業(yè)在向劉華麗出售房屋時(shí)，未告知其沒(méi)有房地產(chǎn)預(yù)售許可證，翔宇置業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償劉華麗已付購(gòu)房款一倍的損失。

三、獲取商品房現(xiàn)售資質(zhì)的流程

獲取商品房現(xiàn)售資質(zhì)的流程如下：

1. 網(wǎng)上辦理流程：

   • 申請(qǐng)。申請(qǐng)人在廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)上提出申請(qǐng)，提交申請(qǐng)材料。

   • 受理。接件受理人員核驗(yàn)申請(qǐng)材料，當(dāng)場(chǎng)作出受理決定。申請(qǐng)人符合申請(qǐng)資格，并材料齊全、格式規(guī)范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回執(zhí)》；申請(qǐng)人不符合申請(qǐng)資格或材料不齊全、不符合法定形式的，接件受理人員不予受理，出具《不予受理通知書(shū)》。申請(qǐng)人材料不符合要求但可以當(dāng)場(chǎng)更正的，退回當(dāng)場(chǎng)更正后予以受理。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

四、如何解決商品房現(xiàn)售沒(méi)有資質(zhì)的問(wèn)題

如果發(fā)現(xiàn)商品房現(xiàn)售沒(méi)有資質(zhì)，應(yīng)立即停止銷(xiāo)售行為，并盡快補(bǔ)齊所需的資質(zhì)條件。同時(shí)，積極與相關(guān)部門(mén)溝通，按照規(guī)定的流程和要求申請(qǐng)資質(zhì)。在解決問(wèn)題的過(guò)程中，要充分尊重法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，確保合法合規(guī)地進(jìn)行商品房銷(xiāo)售。

五、相關(guān)案例：商品房現(xiàn)售無(wú)資質(zhì)的處理辦法

參考案例一：

審理法院：廣東省佛山市南海區(qū)人民法院(原廣東省南海市人民法院)

案號(hào)：(2015)佛南法民三初字第1589號(hào)

法院查明：被告(甲方)與原告(乙方)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定乙方已知悉本項(xiàng)目商品房的銷(xiāo)售方案，知悉本項(xiàng)目商品房尚未達(dá)到公開(kāi)銷(xiāo)售條件，充分知情并知悉相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，因此而產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任由本人自行承擔(dān)。另查明，至辯論終結(jié)時(shí)，被告尚未取得涉訟房屋商品房預(yù)售許可證明。

法院認(rèn)定：而原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議，即系以買(mǎi)賣(mài)涉訟房屋為目的而達(dá)成合意的預(yù)約合同，雙方簽訂該合同實(shí)質(zhì)上是在實(shí)施房屋銷(xiāo)售行為，根據(jù)上述規(guī)定，故雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。被告廣東中旅(南海)旅游投資有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還695723元予原告李海。

參考案例二：

審理法院：河南省周口市中級(jí)人民法院

案號(hào)：(2015)周民終字第1269號(hào)

案由：上訴人河南翔宇置業(yè)有限公司與被上訴人劉華麗商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案

法院查明：翔宇置業(yè)在向劉華麗出售其周口翔宇花園小區(qū)30號(hào)樓1單元4樓東戶(hù)房屋時(shí)，并未告知?jiǎng)⑷A麗該房未取得商品房預(yù)售許可證，以致劉華麗簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。后翔宇置業(yè)無(wú)法履行其承諾，將劉華麗的購(gòu)房款退回。翔宇置業(yè)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證證明，導(dǎo)致雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，劉華麗有權(quán)要求翔宇置業(yè)賠償已付購(gòu)房款一倍的損失118000元。

法院認(rèn)定：翔宇置業(yè)在向劉華麗出售房屋時(shí)，未告知其沒(méi)有房地產(chǎn)預(yù)售許可證，翔宇置業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償劉華麗已付購(gòu)房款一倍的損失。