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2024-11-01 10:48:31
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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商品房預售許可證的辦理流程較為復雜，具體如下：
申請：開發(fā)企業(yè)向市場股提交商品房預售許可申請書。
受理：市場股出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補充材料。
初審：市場股初審開發(fā)企業(yè)提交的資料。
審核：相關(guān)部門對提交的資料進行審核。
發(fā)證：審核通過后發(fā)放商品房預售許可證。
公示：對獲得預售許可證的項目進行公示。
已交付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，除應當符合法律、已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度應當符合下列條件：
多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上。
高層建筑已完成地面以下的主體工程。
辦理商品房預售許可證的重要性：
商品房預售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠合法預售商品房的重要憑證。它不僅保障了購房者的合法權(quán)益，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場的交易秩序。沒有預售許可證的情況下進行預售，可能會導致交易風險增加，如開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾等問題。
房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案有著明確的管理辦法和規(guī)定。
根據(jù)《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》（78號發(fā)布，《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于修改〈房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法〉的決定》修正），工程竣工驗收備案有著嚴格的要求和程序。
工程竣工驗收應當按以下程序進行：
工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。
建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組，制定驗收方案。對于重大工程和技術(shù)復雜工程，根據(jù)需要可邀請有關(guān)專家參加驗收組。
建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。
建設單位組織工程竣工驗收。包括建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況；審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；實地查驗工程質(zhì)量；對工程勘察、設計、施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應當協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。
工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。工程竣工驗收報告還應附有下列文件：
施工許可證。
施工圖設計文件審查意見。
本規(guī)定第五條(二)、(三)、(四)、(八)項規(guī)定的文件。
驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。
法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)文件。
負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應當對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令改正，并將對工程竣工驗收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報告的重要內(nèi)容。
建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第2號）的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。
竣工備案的意義：
竣工備案是對工程建設質(zhì)量和合規(guī)性的最終確認，保障了建筑物的安全性和使用功能，也是建筑物合法投入使用的重要依據(jù)。
一般來說，商品房預售許可證的取得通常在竣工備案之前。在商品房開發(fā)的過程中，會陸續(xù)涉及到土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、竣工備案表（也叫竣工備案回執(zhí)）的住建部門審批及辦理，即“五證一表”。
需要注意的是，雖然預售許可證的取得先于竣工備案，但這并不意味著取得預售許可證后就可以忽視后續(xù)的建設質(zhì)量和竣工備案工作。開發(fā)商在預售房屋后，仍需按照規(guī)定的工程進度和質(zhì)量要求進行建設，并在竣工后及時辦理備案手續(xù)。
兩者時間關(guān)系的影響：
預售許可證的取得時間影響著開發(fā)商的資金回籠和項目推進速度，而竣工備案的時間則關(guān)系到房屋能否合法交付使用以及購房者的權(quán)益保障。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，在竣工備案前是可以取得預售許可證的。
取得商品房預售許可證需要滿足一定的條件，例如：
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
但需要強調(diào)的是，即使取得了預售許可證，開發(fā)商也必須按照相關(guān)規(guī)定和合同約定進行房屋建設和銷售，確保房屋質(zhì)量和交付時間。
未取得預售許可證預售的后果：
如果開發(fā)商在未取得預售許可證的情況下就提前銷售商品房，行政上，應承擔被處以警告、責令停止預售、責令補辦手續(xù)、吊銷《商品房預售許可證》等處罰。
在一些相關(guān)的實務案例中，對于預售許可證在竣工備案前的情況存在不同的觀點和處理方式。
例如，《建設工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定明確表達了如下含義：（1）備案是告知性的，無需行政機關(guān)批準、回復；（2）“自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)備案”表明了，備案是在竣工驗收后，所以備案與否不會影響工程竣工驗收合格的法律效力。
同時，在最高人民法院的相關(guān)裁判中，對于房屋未辦理預售許可證時，房屋買賣合同的效力以及案外人能否排除執(zhí)行等問題，目前尚未形成統(tǒng)一認識，存在一定的爭議。
另外，也有觀點認為，當起訴前商品房已完成竣工驗收備案，房屋已屬現(xiàn)房時，商品房預售合同應認定有效。
案例分析的啟示：
這些案例反映出在實際操作中，預售許可證與竣工備案的關(guān)系以及相關(guān)法律問題的復雜性和多樣性。購房者和開發(fā)商在進行房屋交易和開發(fā)過程中，應當嚴格遵守法律法規(guī)，以保障自身的合法權(quán)益。
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