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2024-10-23 08:58:21
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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購(gòu)房資質(zhì)是指購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)需要滿足的一系列條件和要求。在中國(guó)，購(gòu)房資質(zhì)的規(guī)定主要涉及以下方面：
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
在沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的情況下，可能會(huì)面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)和后果。
合同不因買受人無(wú)購(gòu)房資格而無(wú)效?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。房屋買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格，并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并未違反公序良俗，因此，房屋買賣合同不因買受人沒(méi)有購(gòu)房資格而無(wú)效。
房屋買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)無(wú)購(gòu)房資格這一法律事實(shí)本身并無(wú)太大的法律意義，但是這預(yù)兆著房屋買賣合同可能會(huì)因房屋買受人無(wú)購(gòu)房資格而無(wú)法履行，合同解除，買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
過(guò)戶是房屋買受人的合同義務(wù)，也是出賣人的合同目的。過(guò)戶需要買賣雙方相互配合且買受人有購(gòu)房資格才能完成，房屋出賣人單方無(wú)法完成過(guò)戶這一合同履行行為，如果房屋買受人沒(méi)有購(gòu)房資格或者雖有購(gòu)房資格但不配合，過(guò)戶無(wú)法完成。
、最準(zhǔn)確的政策信息，是合法購(gòu)房的前提。
要滿足購(gòu)房資格條件。大多數(shù)城市的限購(gòu)政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者的戶籍、社保繳納情況、納稅記錄等進(jìn)行要求。確保自己符合這些基本條件，是獲取購(gòu)房資格的基礎(chǔ)。例如，某些城市要求購(gòu)房者在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納一定年限的社保或個(gè)稅，或者要求購(gòu)房者具有本地戶籍。
可以利用政策優(yōu)惠。不少城市為了吸引人才或促進(jìn)特定區(qū)域的發(fā)展，會(huì)出臺(tái)一些優(yōu)惠政策。例如，對(duì)于高層次人才、青年人才等，可能會(huì)有購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)先購(gòu)房等政策。了解并合理利用這些政策，可以在一定程度上緩解限購(gòu)帶來(lái)的壓力。
另外，考慮共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房是一種新型的住房保障方式，它允許購(gòu)房者只購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，從而降低購(gòu)房門檻。
各地的購(gòu)房資質(zhì)政策存在顯著差異。例如，成都要求在 11 區(qū)購(gòu)買住房的購(gòu)房者，須具有限購(gòu)區(qū)域戶籍，或在限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不斷繳納社保 24 個(gè)月以上。而上海今年 3 月 2 日提出，將在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯 5 個(gè)新城探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策。
在明知限購(gòu)仍簽訂購(gòu)房合同履約不能的情況下，責(zé)任的承擔(dān)需要根據(jù)具體情況判斷。例如，在雙方已知限購(gòu)政策的前提下，買受人可以根據(jù)自身的條件進(jìn)行評(píng)判其是否具備購(gòu)房資格。而作為非房產(chǎn)專業(yè)一方的業(yè)主，無(wú)法苛責(zé)其負(fù)有主動(dòng)告知注意、審查義務(wù)，對(duì)作為專業(yè)、提供格式條款合同的開發(fā)商則增加了對(duì)買受人應(yīng)盡到提醒義務(wù)。
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