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2024-10-18 10:06:53
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自 2018 年 2 月 12 日起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，各地不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定申請和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請，不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件。目前，物業(yè)公司開辦只需正常辦理工商注冊流程，降低了準(zhǔn)入門檻。但在實(shí)際運(yùn)營中，企業(yè)仍需遵守相關(guān)法律法規(guī)，如《民法典》中對物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。” 同時(shí)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有相應(yīng)權(quán)利并履行相關(guān)義務(wù)，如按照物業(yè)服務(wù)合同接受服務(wù)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同等。
2018 年 2 月 12 日之后，物業(yè)資質(zhì)取消，物業(yè)公司開辦只需要正常辦理工商注冊流程。但在實(shí)際運(yùn)營過程中，企業(yè)可能會(huì)通過獲取一些證書來提升競爭力，特別是在招投標(biāo)過程中。常見的證書包括第三方評價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)的企業(yè)服務(wù)資質(zhì)和 AAA 信用評級證書，以及 ISO 管理體系認(rèn)證等。辦理工商注冊流程時(shí)，可去工商局辦證大廳取辦事須知，按上面所寫辦齊資料后申報(bào)。然后再去物業(yè)主管部門辦理物業(yè)管理暫三級資質(zhì)。申請物業(yè)管理的資質(zhì)須符合相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新相關(guān)信息。
審核標(biāo)準(zhǔn)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系等信息。縣級以上房地產(chǎn)主管部門要會(huì)同城市管理、民政、公安、價(jià)格等有關(guān)部門按照各自職責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在加強(qiáng)社區(qū)黨組織建設(shè)、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)等方面的重要作用，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，要建立健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任邊界，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)服務(wù)意識，創(chuàng)新服務(wù)理念，提升服務(wù)品質(zhì)。進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，指導(dǎo)監(jiān)督建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)和交接工作，厘清各方主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接的平穩(wěn)順利。還有不同等級的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)可供參考。
不同地區(qū)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的界定、例如，物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要標(biāo)準(zhǔn)是用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局等因素。同一個(gè)區(qū)域、不同類型規(guī)模的小區(qū)其物業(yè)費(fèi)定價(jià)可能不一致，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)本身不是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，不同物業(yè)企業(yè)文化、服務(wù)人員等因素會(huì)造成服務(wù)差異。不同地區(qū)對于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作也有不同的規(guī)定。
近年來，物業(yè)服務(wù)許可證標(biāo)準(zhǔn)有了一些新的變化。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新相關(guān)信息。國家鼓勵(lì)采用推薦性標(biāo)準(zhǔn)，提出“建立健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范”進(jìn)而“規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為”。從主要城市物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)相關(guān)政策來看，已推出的政策核心大致相同：“前期物業(yè)費(fèi)由政府指導(dǎo)，業(yè)委會(huì)成立后的住宅類項(xiàng)目，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方協(xié)商約定”。但不同城市的具體政策有所不同，如北京已全面取消指導(dǎo)價(jià)，交由市場自行調(diào)整，上海也是如此，而廣州在業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而別墅、非住宅、以及業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
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