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2024-10-16 09:09:40
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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在農(nóng)村蓋房子是否需要辦理資質，取決于多個因素。一般來說，農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國建筑法》的調(diào)整，承建方須具備相應建筑從業(yè)資質。例如，在一些地區(qū)，如果要在農(nóng)村建造或翻修超過三層以上的農(nóng)房時，需要專業(yè)的施工團隊施工，同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關的申請，經(jīng)過審批后才可以動工。
根據(jù)相關法律規(guī)定，《建筑法》第二十六條第一款規(guī)定，承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程。第八十三條第三款規(guī)定，搶險救災及其他臨時性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時，必須要取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得許可證后才可以動工。未取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，將面臨被拆除的風險。
不同地區(qū)對于農(nóng)村蓋房的資質要求存在一定的差異。例如，在一些南方地區(qū)，如江西、浙江、兩廣等地，對于農(nóng)村自建房的一些傳統(tǒng)講究可能與北方地區(qū)不同。而在審批流程方面，有的地區(qū)可能相對簡化，如 2024 年部分地區(qū)農(nóng)村自建房翻蓋不再需要層層審批，但仍有一些注意事項。同時，各地對于不同類型鄉(xiāng)村建設的規(guī)劃許可內(nèi)容和深度也會提出具體要求，會重點加強對建設活動較多、位于城郊及公路沿線、需要加強保護的鄉(xiāng)村地區(qū)的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可管理。
農(nóng)村自建房辦理資質的流程通常如下：
農(nóng)村自建房，申請人需是本集體經(jīng)濟組織成員。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示（十五個工作日以上）。
國土資源管理所及鎮(zhèn)社會事務辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃等進行初審。
公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用戶按規(guī)定報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報縣人民政府審批（占用農(nóng)用地的按規(guī)定報市政府辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)）。
宅基地批準后，國土資源所到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地，對符合要求的房戶核發(fā)集體土地使用證書。
村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權證。
辦理建房手續(xù)需要提交的材料包括：
申請表 2 份（組長簽字：申請內(nèi)容屬實，簽姓名，蓋組公章）。
符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。
村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。
公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。
村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。
符合建房申請條件的村民，需準備身份證和戶口簿復印件、宅基地和建房申請表、宅基地使用承諾書以及建房施工圖紙或通用圖紙。村民需以戶為單位向村級經(jīng)濟組織提出書面申請，并提交相關材料。
如果在農(nóng)村蓋房未辦理相應資質，可能會產(chǎn)生一系列不良后果。例如，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第 41 條第 3 款規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農(nóng)村村民住宅建設，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應當依照《土地管理法》有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。如果未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。如果自建三層（含三層）以上房屋未辦理資質，可能會導致合同無效。同時，未批先建還可能面臨房屋被拆除等風險。
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