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土地增值稅清算資質(zhì)公司

好順佳集團
2024-09-02 10:28:44
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內(nèi)容摘要：土地增值稅清算資質(zhì)公司土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結(jié)合相關法律法規(guī)，對房產(chǎn)開發(fā)項目的整體應繳土地增值稅稅額進...

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土地增值稅清算資質(zhì)公司

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結(jié)合相關法律法規(guī)，對房產(chǎn)開發(fā)項目的整體應繳土地增值稅稅額進行全面的核算，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。以下是關于土地增值稅清算資質(zhì)公司的詳細信息：

一、土地增值稅清算的條件

根據(jù)國家相關土地增值稅清算的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4. 省稅務機關規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算流程

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結(jié)合相關法律法規(guī)，對房產(chǎn)開發(fā)項目的整體應繳土地增值稅稅額進行全面的核算，以下是具體的清算流程：

搜集與房地產(chǎn)企業(yè)相關的信息證件復印件：
- 營業(yè)執(zhí)照（機構(gòu)信用代碼證）、銀行開戶許可證、開發(fā)資質(zhì)證書、法定代表人身份證； - 公司章程、驗資報告、工商局信用公示報告、公司簡介、項目簡介、法定代表人簡介； - 公司征信查詢報告（獲取關聯(lián)方關系信息）； - 其他相關資料。
搜集與房地產(chǎn)清算項目相關的信息證件復印件：
- 清算項目土地出讓公告、拍賣成交確認書、土地使用權出讓合同； - 清算項目五證：土地使用權證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證、預售許可證； - 項目竣工驗收備案表； - 其他相關資料，如發(fā)改委備案文件等。
制定與清算項目狀態(tài)相適應的銷售情況明細表及匯總表：
- 明細表及匯總表需綜合反映與收入相關的如下數(shù)據(jù)信息：預測繪面積、確權測繪面積；銷售合同信息，包括房號、業(yè)主姓名、合同面積、合同金額、合同訂立時間等信息；稅務發(fā)票開具信息，包括發(fā)票開具日期、發(fā)票號碼、發(fā)票金額等信息；財務收款及退補款信息，需獲取到以下資料復印件：預測繪報告、確權測繪報告、抽取的銷售合同復印件、抽取的銷售發(fā)票復印件、抽取5-10戶業(yè)主繳款憑證復印件，如產(chǎn)品構(gòu)成較為復雜，根據(jù)需要，可要求房地產(chǎn)企業(yè)做出書面的關于可售開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成情況的說明在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入項目中，會計師事務所應具體審核銷售合同信息、報表、總賬、明細賬及相關資料。
與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本相關的數(shù)據(jù)資料：
- 獲取清算項目開發(fā)成本憑證序時賬，并對成本憑證序時賬進行數(shù)據(jù)處理分析； - 對開發(fā)成本憑證后附票據(jù)進行審核，審核其是否具備合規(guī)性、合法性、真實性，錄入票據(jù)單位信息，以便與合同協(xié)議、付款、決算等相關信息進行關聯(lián)，主要解決項目成本完整性等問題； - 獲取與清算項目相關的所有合同協(xié)議復印件，對合同協(xié)議及其結(jié)算情況進行審核； - 就成本完整性編制預提成本情況表； - 編制核減事項匯總表、復印核減事項憑證； - 會計師事務所與房地產(chǎn)企業(yè)溝通，要求其進一步補充證據(jù)，并就是否接受成本核減方案做出書面答復。
與已交稅金相關的信息資料：
- 編制已交稅金明細表，復印已交稅金完稅憑證； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)預征環(huán)節(jié)的納稅遵從情況，計算企業(yè)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預征環(huán)節(jié)欠稅； - 計算營業(yè)稅欠稅金額； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳申報質(zhì)量及稅法遵從情況，計算企業(yè)匯算清繳應補退稅款金額； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅、合同印花稅、契稅、基礎設施配套費契稅等的稅法遵從情況，計算前述各稅需補稅金額。
成本分配相關信息：
- 確定清算對象； - 確定不同類型開發(fā)產(chǎn)品； - 確定已售、未售、不可售情況；
- 確定成本分配方法以及成本分配基礎； - 編制成本審核情況匯總表； - 分配開發(fā)產(chǎn)品成本。
稅款計算相關信息：
- 進行土地增值稅應補退稅的計算； - 進行其他各稅應補退稅款的計算； - 編制應補退款計算匯總表。
編制并出具土地增值稅清算等稅款納稅審核報告。

三、土地增值稅清算過程中存在的問題

在土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)常常會遇到一些問題，這些問題主要包括：

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認不及時、不規(guī)范：
- 部分房款收入存進老板私人卡號，或者以部分房款抵償土地、拆遷補償款等，造成資金在賬外循環(huán)； - 企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報銷售收入，存在侵蝕土地增值稅稅基的行為； - 部分房地產(chǎn)企業(yè)不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。
房地產(chǎn)企業(yè)成本費用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍：
- 有些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少應繳納的土地增值稅，會通過各種手段虛增成本費用，或者將不屬于本項目的成本費用計入本項目，從而減少增值額，降低稅負。

四、土地增值稅清算的改進建議

為了提高土地增值稅清算的質(zhì)量和效率，以下是幾點改進建議：

加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理：
- 房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全的財務管理制度，確保每一筆收入和支出都有據(jù)可查，避免資金在賬外循環(huán)，確保收入確認的及時性和規(guī)范性。
規(guī)范成本費用的核算：
- 房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照會計準則和稅法規(guī)定核算成本費用，避免任意虛增成本費用，混淆成本費用的歸屬范圍，確保成本費用的真實性和合法性。
加強稅務機關的監(jiān)管力度：
- 主管稅務機關應對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算情況進行嚴格審核，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應及時要求企業(yè)進行整改，確保土地增值稅的足額入庫。
引入第三方中介機構(gòu)進行審核鑒證：
- 房地產(chǎn)企業(yè)可以委托稅務中介機構(gòu)對土地增值稅清算情況進行審核鑒證，中介機構(gòu)應出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，以確保清算結(jié)果的公正性和權威性。

土地增值稅清算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務管理的重要組成部分，對于調(diào)節(jié)土地增值收益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序及國家權益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照國家相關法律法規(guī)進行土地增值稅的清算，確保稅款的足額繳納，同時，稅務機關也應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，確保土地增值稅的征收管理工作順利進行。