全國首例：荊州大廈業(yè)主大會名義下的“停車證”

摘自晉陽網(wǎng)2018年8月6日

原標(biāo)題《全國首屆業(yè)主大會《停車證》深圳頒發(fā)》

作者：李曉旭

金陽網(wǎng)訊記者李曉旭報道：住宅小區(qū)停車場的管理，往往是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛的根源。無論是停車規(guī)則還是利潤分配，都是雙方爭議的焦點。 8月3日，全國首張業(yè)主大會登記的“停車證”在深圳發(fā)放。以物業(yè)管理改革創(chuàng)新著稱的深圳荊州大廈成為全國首個自主“停車證”業(yè)主自治社區(qū)。

業(yè)主大會頒發(fā)《停車證》

記者了解到，目前深圳大部分住宅停車場都委托物業(yè)管理公司管理。個別物業(yè)公司甚至擅自抬高價格，由此引發(fā)的糾紛也曾見諸報端。今年8月3日，深圳京州大廈業(yè)主大會頒發(fā)了《深圳市商業(yè)停車場許可證》，這也是全國首張以業(yè)主大會名義登記的停車證。

“這次是行政許可登記，不是產(chǎn)權(quán)登記。牌照的發(fā)放，意味著荊州大廈的停車場不會像以往那樣掛上第三方物業(yè)公司的名字，我們將把我自己的停車場的經(jīng)營權(quán)歸還給我，停車場的所有收益都歸業(yè)主所有?！?8月6日上午，深圳市荊州市建筑業(yè)委員會主任鄒家建在接受羊城晚報記者采訪時表示，每個城市的停車場管理規(guī)定都不一樣。深圳市各社區(qū)停車場實行政府行政登記許可制度。在小區(qū)設(shè)置停車場，必須到深圳市公安交通管理局停車管理科申請停車證。納稅或受到處罰。

據(jù)介紹，荊州大廈是全國最早實行業(yè)主自治的住宅小區(qū)之一。早在2000年就獲得了國家組織管理中心的特別批準(zhǔn)，并獲得了首個全國業(yè)主委員會組織機構(gòu)代碼證書，并開通了荊州大廈小區(qū)公款監(jiān)管賬戶。今年6月20日，深圳首批試點小角色小區(qū)荊州大廈榮獲“業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書”。在政府各部門的協(xié)調(diào)和支持下，荊州大廈停車場終于以業(yè)主大會的名義登記注冊。

停車場產(chǎn)權(quán)明晰歸業(yè)主所有

“荊州大廈停車場之所以能以業(yè)主大會的名義進行登記，是因為荊州大廈停車場的產(chǎn)權(quán)比較明確，不存在爭議，是登記的前提。”鄒家健告訴記者，2001年9月，深圳京州大廈在全國首創(chuàng)，由業(yè)主大會投票取代開發(fā)商早期的物業(yè)管理公司。

隨后，荊州大廈業(yè)主委員會對荊州大廈項目的土地出讓、規(guī)劃建設(shè)申請、工程造價、竣工驗收、備案登記等相關(guān)信息進行了審核，確認(rèn)荊州大廈停車場未納入“建設(shè)能力率。為社區(qū)規(guī)劃公共配套項目，建設(shè)成本已分?jǐn)偛⒂嬋敕績r。隨著房屋的出售，荊州大廈開發(fā)商完成了以房出讓的投資周期。深圳荊州大廈業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法與荊州大廈開發(fā)商進行溝通協(xié)商，同時與政府主管部門協(xié)商。

2002年初，時任深圳市國土資源廳（現(xiàn)深圳市規(guī)劃和土地委員會）也根據(jù)《深圳市土地出讓辦法》確定荊州大廈停車場為小區(qū)所有業(yè)主所有。條例》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商最終放棄了荊州大廈停車場糾紛后，荊州大廈業(yè)主委員會成功將小區(qū)停車場帶給所有業(yè)主。

隸屬于物業(yè)管理公司，收入難以監(jiān)控

鄒家健說，雖然荊州樓停車場在2002年就已經(jīng)確認(rèn)，屬于小區(qū)所有業(yè)主，但業(yè)主并沒有取得小區(qū)停車場的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。

根據(jù)深圳當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定，業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。荊州大廈業(yè)主委員會只能將小區(qū)業(yè)主擁有的停車場登記在第三方物業(yè)管理公司名下。支付給物業(yè)管理公司使用業(yè)主自己的停車場。物業(yè)管理公司收取停車費，然后將停車場的所有管理費用，如人工費、設(shè)備維護、場地維護、監(jiān)控照明等，轉(zhuǎn)入社區(qū)業(yè)主支付的物業(yè)管理費。

2003年11月，荊州大廈再次變更物業(yè)管理公司，但仍未能收回停車場管理權(quán)。經(jīng)過艱難的談判，荊州大廈以固定車位（不含臨時停車收入）計算停車場的公共收入，每年收回50萬元，共扣留停車場30萬元。直到2011年，荊州大廈的業(yè)主才從停車場借錢。隨著物業(yè)管理費的增加，荊州大廈固定車位的公共收入被收回。 20、荊州大廈業(yè)主終于從臨時停車位收回了收入。至此，所有車位都屬于業(yè)主大會，荊州樓完全自主。

“每次換物業(yè)公司，之前的物業(yè)公司都不??拿出停車場牌照，所以不能收費，不能收發(fā)票，不能交稅。此后，小區(qū)內(nèi)的停車場被人為關(guān)閉?！编u家健說，這樣的情況在荊州大廈已經(jīng)發(fā)生了3次，而且這種現(xiàn)象在深圳的換房小區(qū)中極為普遍。

業(yè)主大會是否獲得許可，是否違反現(xiàn)行規(guī)定？

根據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第三十三條，“業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的物業(yè)管理活動”。到物業(yè)管理區(qū)域的活動，不得組織或參與任何經(jīng)營活動?！蹦敲矗钲谙嚓P(guān)部門在給荊州大廈業(yè)主大會發(fā)放停車證時，是否違反了相關(guān)規(guī)定？

日程：

2001年9月：京州大廈業(yè)主大會表決通過，更換開發(fā)商物業(yè)管理公司。

2001年10月：審核項目土地出讓、規(guī)劃申請、備案登記等，確認(rèn)荊州大廈停車場屬于社區(qū)規(guī)劃公共配套項目。

2002年初：深圳市規(guī)劃和土地委員會確認(rèn)，荊州大廈停車場按照有關(guān)規(guī)定歸小區(qū)所有業(yè)主所有。

摘自2018年8月6日南方都市報

原標(biāo)題《小區(qū)停車場歸業(yè)主所有！深圳頒發(fā)全國首張牌照》

作者：陳榮

廣大業(yè)主高度評價深圳“敢為天下先”

深圳暫停荊州大廈業(yè)主大會停車證在全國引起了車主的熱烈討論，廣大車主對深圳政府敢于走在世界前列的務(wù)實創(chuàng)新做法給予高度評價。

針對業(yè)主委員會和業(yè)主大會是否可以從事經(jīng)營活動的問題，深圳市寶安別墅業(yè)主委員會主任向德勤認(rèn)為，2007年實施的《國家物權(quán)法》明確規(guī)定業(yè)主可以自己管理社區(qū)。

業(yè)主管理的社區(qū)離不開簽訂合同、收費、開票和納稅。這些算不算商業(yè)活動？向德勤認(rèn)為，政府立法和管理必須與時俱進，適應(yīng)社會時代的發(fā)展變化。業(yè)主委員會不從事經(jīng)營活動的立法原意是指業(yè)主委員會成員不得以業(yè)主委員會公益事業(yè)的名義開展業(yè)務(wù)，為自己謀取利益。業(yè)主大會作為社區(qū)集體利益的主體或管理者，參與社區(qū)的自我管理，收益歸業(yè)主所有。這是社區(qū)業(yè)主自治的正常行為。行為是等同的和混淆的。

深圳市荊州市建筑業(yè)委員會主任鄒家建告訴記者，每個城市的停車管理規(guī)定都不一樣。深圳市各社區(qū)停車場實行政府行政登記許可制度。在小區(qū)設(shè)置停車場，必須到深圳市公安交通管理局。停車場管理科辦理停車場許可證，只有憑這個許可證才能收費、領(lǐng)發(fā)票、納稅，否則會受到處罰。

作為試點項目，此次荊州大廈停車場之所以能夠得到政府的登記發(fā)證，主要是因為荊州大廈停車場的產(chǎn)權(quán)明晰、無可爭議。對目前存在停車場產(chǎn)權(quán)糾紛的住宅小區(qū)，必須在產(chǎn)權(quán)明晰、無爭議后進行登記發(fā)證。一位不愿具名的官員表示，小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)存在爭議，可以尋求司法裁決的幫助確認(rèn)權(quán)利。北京社區(qū)治理專家陳建軍認(rèn)為，政府應(yīng)簡政放權(quán)，簡化程序，盡量減少過多的行政審批和許可，促進社區(qū)業(yè)主自主管理。

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