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東莞沒(méi)有注冊(cè)公司

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有北京、天津、蘇州、杭州、南京、金華、寧波、合肥、成都、廈門(mén)、青島、昆明、南昌、東莞等十幾個(gè)重點(diǎn)城市公布了首批地塊用于集中供地。

繼北京之后，福州、廈門(mén)、青島、合肥也完成了2022年首批土地集中供應(yīng)。

除受疫情干擾上海局部拍賣(mài)暫停外，按目前節(jié)奏，短期內(nèi)將出現(xiàn)“南熱北冷”現(xiàn)象，部分南方城市提前完成了補(bǔ)給任務(wù)。

地產(chǎn)大佬發(fā)現(xiàn)，由于去年以來(lái)的嚴(yán)格政策調(diào)控、近期的疫情，以及住房標(biāo)準(zhǔn)的新政，今年的第一批土地拍賣(mài)呈現(xiàn)出許多新的特點(diǎn)。

http://www.btevolution.com/ 全市整體掛牌率下降，多地放寬征地門(mén)檻

與去年第三輪土壤拍賣(mài)數(shù)據(jù)相比，今年第一輪整體暗拍率有所下降。

比如去年第三輪拍賣(mài)高達(dá)50的廈門(mén)，今年第一輪只有10，而去年青島的第三輪拍賣(mài)率是http://www.btevolution.com/，而今年首輪也回落到http://www.btevolution.com/ 左右，福州持平，合肥和北京也出現(xiàn)了明顯的未售出率下降拍賣(mài)。

為了降低通過(guò)率，不少城市也煞費(fèi)苦心地制定招標(biāo)規(guī)則。

其中之一是保證金減少。

以蘇州為例，投標(biāo)保證金比例由去年第三批公布的30個(gè)下調(diào)至20個(gè)，直接減輕了房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)的資金準(zhǔn)備負(fù)擔(dān)，從方面讓拿地更容易程序優(yōu)化。 .

二是交易限價(jià)上調(diào)。

以杭州為例，今年首輪土地拍賣(mài)集中，部分板塊漲停，漲幅在3-5之間。

上調(diào)限價(jià)，雖然不能直接影響征地和房企的利潤(rùn)，但可以為同一區(qū)域的一手和二手市場(chǎng)產(chǎn)生預(yù)期的價(jià)格空間，有利于市場(chǎng)的整體回暖。

三是取消免費(fèi)住房建設(shè)。

以東莞為例，3月公布的首輪土地集中供應(yīng)從不同方面反映了放寬征地門(mén)檻的趨勢(shì)。特別是去年重新掛牌的兩個(gè)未售出的地塊，取消了部分建設(shè)要求。

取消免配其實(shí)就是增加房企銷(xiāo)售面積，增加可售房屋數(shù)量，增加銷(xiāo)售利潤(rùn)。

02.熱點(diǎn)地區(qū)依舊火爆，城市分化

從首輪土拍結(jié)果看，合肥、廈門(mén)兩地土拍熱度明顯回升，當(dāng)?shù)胤科笸顿Y熱情有所提升。從來(lái)看，房企的積極性明顯分化。

以合肥為例，注冊(cè)階段的人氣有明顯分化。傳統(tǒng)熱門(mén)板塊濱湖科學(xué)城有10多家房企參與競(jìng)拍5塊地塊，有的地塊甚至有20家參與競(jìng)拍。

但在合肥，新站區(qū)的6個(gè)地塊也沒(méi)有登記。這種待遇很不一樣，一熱一冷，很尷尬。

造成這種差別待遇的原因，除了地理位置，可能與供應(yīng)量大、非熱門(mén)行業(yè)去化化壓力大有關(guān)。

廈門(mén)的情況也差不多。廈門(mén)在當(dāng)?shù)胤譃楹u和海島。島指湖里區(qū)、思明區(qū)，島外為海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。

廈門(mén)土墊雖然在升溫，但島內(nèi)外土墊的溫度卻完全不同。

島上的地塊全部高價(jià)出售，其中兩塊中簽。另一方面，島外同安區(qū)人氣最低，3塊地塊中有2塊以底價(jià)售出，另一塊溢價(jià)率僅為3塊。

分析人士指出，原因在于島上商品房的退役率明顯好于島外。

離島解毒周期下降，導(dǎo)致房企拿地信心下降。截至2022年2月末，島外地區(qū)交易量大幅縮水，部分板塊解毒周期已超過(guò)40個(gè)月。

看來(lái)，在房企資金趨緊的背景下，先放棄冷門(mén)地區(qū)，尤其是淘汰壓力過(guò)大的地區(qū)，已成為今年參與拍賣(mài)房企的共識(shí)。

合肥濱湖科學(xué)城的情況讓地產(chǎn)商想起了東莞松山湖科學(xué)城，而廈門(mén)島上的情況則讓地產(chǎn)商想起了中心城市東莞。

這種戰(zhàn)略趨勢(shì)會(huì)不會(huì)在東莞以同樣的方式上演？

03、房產(chǎn)與土地的差價(jià)一般都在1萬(wàn)以上

去年，拿地資金不足、拿地后利潤(rùn)率低等，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性的唯一因素。

不過(guò)，在加快按揭審批的前提下，只要能夠維持高周轉(zhuǎn)率，情況仍有改善的機(jī)會(huì)。

然而，在當(dāng)前高周轉(zhuǎn)模式受阻的情況下，盈利水平顯然成為了地產(chǎn)公司拿地的核心考量。

從其他城市土地拍賣(mài)規(guī)則微調(diào)來(lái)看，我們正在努力落實(shí)綜合措施，給房地產(chǎn)企業(yè)留出更多的利潤(rùn)空間，提高他們的征地積極性。

最重要的一點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格差異。

所謂房地產(chǎn)差價(jià)，是指交易宗地的樓面價(jià)格與宗地所在區(qū)域的新房一般銷(xiāo)售價(jià)格之間的差額。這種差異意味著房地產(chǎn)公司獲得土地后可能的定價(jià)范圍，即預(yù)期的利潤(rùn)空間。

在北京已成交的地塊中，北京城建中標(biāo)豐臺(tái)區(qū)地塊[2022]003，成交底價(jià)為22008元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到88000元/平方米。房?jī)r(jià)比只有http://www.btevolution.com/，房?jī)r(jià)和地價(jià)差6萬(wàn)多元/平方米。

北京市首輪成交的17塊地塊成交底價(jià)與住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)存在2萬(wàn)余元/平方米的差價(jià)。

以福州為例，很多地塊的地房比都在60以下，最大地房差超過(guò)http://www.btevolution.com/元/平方米，地-房間比只有34。盈利空間可觀(guān)。

另一個(gè)例子是合肥，有 15 箱達(dá)到最高限價(jià)。平均地價(jià)比為http://www.btevolution.com/，與地價(jià)的差價(jià)達(dá)到10518元/平方米。

在南京等其他城市，根據(jù)地塊信息公示，樓盤(pán)價(jià)差低至10482元/平方米，高達(dá)30723元/平方米。

一般來(lái)說(shuō)，每間洋房的地價(jià)差在1萬(wàn)元起，這似乎是目前拍賣(mài)交易的底線(xiàn)。

記念那個(gè)地產(chǎn)小哥，去年?yáng)|莞逝世房地產(chǎn)和土地的價(jià)格差異只有幾千元。如果再加上建設(shè)、宣傳、銷(xiāo)售等成本，利潤(rùn)率已經(jīng)低于房企可接受的水平，房企自然不愿冒險(xiǎn)拿地。

04.“比拼品質(zhì)”時(shí)代，東莞土壤拍賣(mài)強(qiáng)者領(lǐng)跑

在這一輪的土地拍賣(mài)中，還有一個(gè)話(huà)題討論得最多，那就是“比拼品質(zhì)”。

我們常說(shuō)“生活品質(zhì)”，但什么是“生活品質(zhì)”？ “生活品質(zhì)”的核心是什么？

在疫情的第三年，當(dāng)大家都在為一再封城而煩惱時(shí)，回過(guò)頭來(lái)，才發(fā)現(xiàn)這里也是家，只有真正的高品質(zhì)社區(qū)，才是安心的地方。

不僅要“有房子住”，還要“住好房子”。

在地產(chǎn)大佬看來(lái)，優(yōu)質(zhì)住宅至少應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

1、更多的室內(nèi)休閑娛樂(lè)空間

2、多曬太陽(yáng)

3、降低社區(qū)人口密度

4、綠化更好，停車(chē)更方便

事實(shí)上，自最新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布以來(lái)，對(duì)于征地房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)質(zhì)量的要求越來(lái)越高。

地產(chǎn)大佬簡(jiǎn)單梳理了一下核心內(nèi)容：

1.強(qiáng)調(diào)層高3米：層高不低于http://www.btevolution.com/米，臥室和客廳內(nèi)部?jī)舾卟坏陀趆ttp://www.btevolution.com/。與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)相比，層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)分別提高了20厘米和10厘米。

2、2層以上需要電梯：對(duì)于2層及以上的住宅，每個(gè)單元至少應(yīng)安裝1部電梯。此外，對(duì)電梯的進(jìn)深甚至按鈕的位置也有更具體的要求。

3、新型電動(dòng)汽車(chē)充電設(shè)施：住宅項(xiàng)目應(yīng)配備機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、新能源汽車(chē)充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件、無(wú)障礙停車(chē)位。

4、集中綠地寬度不小于8米：在集中綠地中，標(biāo)準(zhǔn)建筑日照陰影線(xiàn)外的綠地面積不小于三分之一，并有成為老人和兒童的活動(dòng)區(qū)。

3、設(shè)有無(wú)障礙輔路：輔路應(yīng)與住宅單元相連出入口、老人和兒童活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)無(wú)障礙連通，并與城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路人行道相連，形成無(wú)障礙步行系統(tǒng)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)的房子在細(xì)節(jié)上會(huì)越來(lái)越宜居，但對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本或難度會(huì)增加。未來(lái)是否會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)還有待觀(guān)察。觀(guān)察。

以層高為例，確實(shí)，東莞一些老舊小區(qū)的層高，過(guò)去的層高略低，讓人心情低落，也造成了一些生活上的不便。

對(duì)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，同樣的投入，自然層數(shù)越多，越賺錢(qián)。每一層都越來(lái)越高，在相同的成本和周期下，可以多建一層甚至更多。

對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，層高越高，居住空間越大，居住體驗(yàn)越高，業(yè)主獲得感越強(qiáng)。

在這樣的背景下，面對(duì)新房的更高標(biāo)準(zhǔn)，房企不僅要有錢(qián)拿地，還要在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上投入更多的精力和成本。未來(lái)向房企供應(yīng)新房，一定是一家有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金實(shí)力的實(shí)力企業(yè)。

其實(shí)，目前東莞很多高層住宅都達(dá)到了3米，整體居住質(zhì)量還是可以接受的。

早在前兩年，東莞的很多房企就主動(dòng)向品質(zhì)房這個(gè)大方向靠攏，而且往往這些房企都是知名的房企龍頭，比如中海、華僑城、鄉(xiāng)村花園、保利、萬(wàn)科等

新標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)了。就東莞市場(chǎng)而言，其實(shí)更多的是對(duì)現(xiàn)有格局的再次肯定。

4月19日-20日，東莞首輪8地塊將陸續(xù)拍賣(mài)，地產(chǎn)商也將陪你一起見(jiàn)證“競(jìng)品”時(shí)代的到來(lái)！