業(yè)內(nèi)人士告訴你：為什么注冊公司買公寓不劃算

“http://www.btevolution.com/”新政首次對商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目出臺“限購”政策，個人不能購買一手商業(yè)公寓。

記者走訪時，一位銷售人員告訴記者，買房是有辦法的。 “只要2000到3000元的手續(xù)費(fèi)，然后準(zhǔn)備好材料，就可以以個人獨(dú)資的名義注冊公司，一兩個月就可以搞定。這樣，你可以成為法人，可以買公寓?！?/p>

但業(yè)內(nèi)人士表示，注冊公司在購買公寓時會面臨稅費(fèi)昂貴的問題。公司出售房產(chǎn)的稅費(fèi)高于個人。而且，注冊公司并不難，但如果購買的商業(yè)公寓不能用于居住，也是一件麻煩事。

有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬：注冊空殼公司后，公司買房需要一次性支付，拿到房產(chǎn)證后才能按揭；公司買房比個人多交稅：契稅3 http://www.btevolution.com/ tax；公司每年購房需繳納房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×7×http://www.btevolution.com/；同時需繳納土地使用稅：建筑面積×30元/年。此外，以公司名義出售房產(chǎn)時，要繳納的土地增值稅遠(yuǎn)高于個人。

懷疑

個人還可以買賣商店嗎？

此外，還有一個備受關(guān)注的問題：商業(yè)服務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目是否包括公寓、商鋪、寫字樓？

記者向有關(guān)部門人士詢問，他表示，根據(jù)規(guī)劃用房性質(zhì)，商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的概念包括商業(yè)和辦公。這樣，商店也不能賣給個人。也就是說，3月30日前的二手店可以賣給法人或者個人，之后只能賣給法人。

一位資深房地產(chǎn)人士表示，他不相信個人不能買賣店鋪，“我判斷是我寫文件時疏忽大意。”

（趙艷華）

廣州注冊空殼公司購買公寓

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（商業(yè)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)企業(yè)買家市場）

據(jù)中原地產(chǎn)研發(fā)部統(tǒng)計，2017年一季度，寫字樓市場需求持續(xù)增加，中心區(qū)樓盤成交量增加，帶動樓盤成交量穩(wěn)步上升。主要交易價格。一季度整體商業(yè)寫字樓成交均價錄得上升。一季度，廣州一手商業(yè)寫字樓市場供不應(yīng)求，以商業(yè)寫字樓公寓居多。此類物業(yè)占交易的近 69。其中不少項(xiàng)目都是新推出的，備受市場追捧。商業(yè)性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交http://www.btevolution.com/平方米，較去年四季度下降35，同比增長79年;成交均價28031元/平方米；辦公性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品成交http://www.btevolution.com/ 萬平方米，環(huán)比小幅下降1，同比增長33，成交均價22080元/m2。

根據(jù)廣州市3月30日發(fā)布的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研發(fā)部認(rèn)為，在新政影響下，未來以住宅物業(yè)為主的商業(yè)項(xiàng)目將不再上市；基本上，商鋪、寫字樓、公寓的財產(chǎn)只能轉(zhuǎn)讓給法人；個人只能購買新政之前出售的那些。但重新轉(zhuǎn)讓需要取得房產(chǎn)證至少2年，且只能轉(zhuǎn)讓給法人。預(yù)計二季度商業(yè)地產(chǎn)成交量將下降30左右，價格可能小幅回落或企穩(wěn)。目前由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來將尋求和培育法人買方市場，部分未售出的項(xiàng)目可能會轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商自營或外包。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營公司或?qū)⒂瓉砣胧泻闷凇?/p>

琶洲西區(qū)定位為互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)，引進(jìn)一批知名企業(yè)后，該區(qū)吸引力增強(qiáng)，尤其是吸引了眾多企業(yè)租用寫字樓落戶琶洲。廣州中原研發(fā)部數(shù)據(jù)顯示，近20年來琶洲商圈租金上漲趨勢明顯。由于出租寫字樓需求增加，同時琶洲地區(qū)可供出租和出售的寫字樓較少，整體空置率持續(xù)下降。相信琶洲即將推出的新盤交易樓盤將受到市場關(guān)注，看好未來租金將達(dá)到120~150元/平方米/月。

商鋪方面，福耀天地整體確權(quán)、星河盛世批量成交，帶動整體零售市場保持穩(wěn)定走勢。寫字樓整體成交還是比較穩(wěn)定的。新辦公樓項(xiàng)目很少，也沒有刺激需求激增。一季度，寫字樓市場并沒有太大亮點(diǎn)?？傮w來看，一季度廣州一手零售和寫字樓交易供需保持穩(wěn)定。

一季度商業(yè)和寫字樓成交占比仍較大。其中，雅居樂廣場、南沙珠江灣、綠地機(jī)場中心等多個公寓項(xiàng)目新開盤。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢和較低的總價仍是其熱銷的主要原因。中心區(qū)公寓，如海珠區(qū)星匯海珠灣、天河萬科運(yùn)城米酷等，已多次推出，受到市場追捧。

溫馨提示：個人注冊公司購買商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高

“http://www.btevolution.com/”新政之后，商業(yè)地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯的分水嶺。根據(jù)新政策，商業(yè)服務(wù)（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)為住宅用途；房地產(chǎn)開發(fā)公司新申請建設(shè)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單位不得低于300平方米，不符合要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的，銷售對象應(yīng)為法人；法人購買的商業(yè)服務(wù)性財產(chǎn)不得用作住所，再次轉(zhuǎn)讓時應(yīng)轉(zhuǎn)讓給法人。新政實(shí)施前已購買的商業(yè)服務(wù)性財產(chǎn)，可以轉(zhuǎn)讓給法人或個人；個人在取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書2年后才能再次轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)研發(fā)部人士認(rèn)為，新政下，法人購買商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的議價能力將增強(qiáng)，但短期內(nèi)集中采購的可能性不大。未來可能會有更多的個人注冊公司購買商業(yè)地產(chǎn)，“空殼”公司可能會增多。但商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士提醒，擬以公司、企業(yè)、組織等法人身份購買商業(yè)地產(chǎn)的人士購買、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅負(fù)高、稅負(fù)重、轉(zhuǎn)讓手續(xù)復(fù)雜。個人應(yīng)注意風(fēng)險，謹(jǐn)慎選擇。 .

對于開發(fā)商，在售，在建設(shè)項(xiàng)目將更加注重尋找和培育合適的法人實(shí)體作為銷售對象；部分未售出的項(xiàng)目可能會轉(zhuǎn)給開發(fā)商進(jìn)行自營或外包。因此，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營公司或?qū)⒂瓉砣胧辛紮C(jī)。

對于整體持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策對租賃市場影響不大。從2017年第二季度開始，預(yù)計琶洲的三個寫字樓項(xiàng)目將交付使用，帶來近35萬平方米甲級寫字樓物業(yè)。琶洲已成為目前廣州最炙手可熱的商圈，其高端的定位和強(qiáng)大的招商引資助力區(qū)域發(fā)展。

“http://www.btevolution.com/”新政限制個人購買商業(yè)物業(yè)，對廣州商業(yè)寫字樓市場沖擊巨大。從長遠(yuǎn)來看，新政的實(shí)施將鞏固商業(yè)寫字樓的本質(zhì)屬性，這將對房地產(chǎn)市場的健康和廣州的城市發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。深遠(yuǎn)的意義。由于新政策對商業(yè)地產(chǎn)分割的最小單位進(jìn)行了限制，對于已報策劃并即將獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得低于300平方米，因此尚未確定。宣布將對這些項(xiàng)目進(jìn)行哪些調(diào)整?？梢灶A(yù)見，未來廣州的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)可能會有所減少。

2017年一季度，廣州新獲批預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目超過20個，供應(yīng)近9500套。從各個項(xiàng)目的預(yù)售戶型來看，40~60平方米的小戶型是一手商業(yè)市場的主要戶型。截至3月30日，一季度共有12個商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

目前，新政策規(guī)定“一手商業(yè)服務(wù)性物業(yè)只能出售給法人單位用于商業(yè)和辦公用途，只有在轉(zhuǎn)出時才能出售給法人單位”。預(yù)計該規(guī)定將對商業(yè)地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生較大影響。其中一些將出售給法人實(shí)體，其中一些可能由開發(fā)商擁有和經(jīng)營。

一季度廣州商業(yè)寫字樓市場成交量處于高位，主要成交仍以承接住宅購置轉(zhuǎn)讓、無限購無貸公寓項(xiàng)目的投資需求為主。從區(qū)域來看，黃浦、番禺、南沙、增城等區(qū)域的商業(yè)和寫字樓物業(yè)較多。

小型公寓可能已絕版

2017年第一季度，廣州新獲批預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目超過20個，供應(yīng)近9500套。從各個項(xiàng)目的預(yù)售戶型來看，40~60平方米的小戶型是一手商業(yè)市場的主要戶型。截至3月30日，一季度共有12個商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

大單成交頻繁

“保險資金”是大買

商業(yè)地產(chǎn)僅由法人公司購買，回歸商業(yè)辦公屬性，大單購買的法人單位必然成為開發(fā)商爭奪的對象。事實(shí)上，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場在限購前就已經(jīng)出現(xiàn)了頻繁的大宗交易。

一季度，琶洲和黃浦各有單筆寫字樓大宗成交。此外，公寓樓盤的批量交易也不少。 20年來，廣州各大“保險資本”步伐加快，不少“保險資本”公司直接購買寫字樓作為辦公運(yùn)營中心和投資用途。今年一季度，廣州又有兩起涉及“保險資金”的大型寫字樓交易。今年1月，保利克洛維斯10層寫字樓落入華夏人壽的囊中； 2月27日，天安人壽正式簽約并啟用了由新鴻基開發(fā)建設(shè)的君臨大廈辦公樓，并將其命名為“天安人壽保險中心”。根據(jù)公開披露的信息，該寫字樓未來將被出租。

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