海南樓市漲停后，想以公司名義買(mǎi)房子嗎?你知道你在說(shuō)什么

自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的好消息并沒(méi)有讓海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次“燃燒”，但此前的好消息是海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更加嚴(yán)格。限購(gòu)、嚴(yán)格貸款限制和轉(zhuǎn)讓限制，停止出口商品房用地......一個(gè)月后的3月底，4項(xiàng)調(diào)控政策來(lái)襲，在此背景下，海南樓市現(xiàn)在是什么狀態(tài)?面對(duì)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商有何打算?購(gòu)房者是什么樣的心態(tài)呢?近日，《北京商報(bào)》記者走訪了海南多地，首次為讀者呈現(xiàn)了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況。

在實(shí)行全區(qū)限購(gòu)之前，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出區(qū)域性特征:?？谶^(guò)渡性項(xiàng)目火爆，博鰲有價(jià)無(wú)市。三亞用稀缺的產(chǎn)品降低了風(fēng)險(xiǎn);東部和其他地方正在成為新的投資熱點(diǎn)。當(dāng)然，當(dāng)限購(gòu)到來(lái)時(shí)，依靠外來(lái)人口的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，迎來(lái)虧損。

嘉年華限購(gòu)前

澄邁一些房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員可以粗略統(tǒng)計(jì)，從2017年3月開(kāi)始到年底，海南省近20個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，雖然上線(xiàn)不久，但也可以越來(lái)越緊已經(jīng)感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到4月22日晚上，何氏職業(yè)生涯迎來(lái)了“史上最嚴(yán)峻”的升級(jí)規(guī)則。

“我仍然記得那一天當(dāng)我們處理集中簽約為我們的客戶(hù),我們告訴我們的客戶(hù),等待項(xiàng)目的人數(shù)是幾次超過(guò)可用房間出售的數(shù)量,并等待客戶(hù)的人數(shù)在我們面前檢查已達(dá)數(shù)十個(gè)?！毙『魏苌儆羞@樣忙碌的一天:“事實(shí)上，3月底海南省出臺(tái)了‘八戶(hù)’政策，所以我的同事們?cè)谡邔?shí)施前就急忙聯(lián)系客戶(hù)，要求他們簽合同?！?/p>

小合提到的“八號(hào)房”是海南省3月31日出臺(tái)的政策。記錄的內(nèi)容包括商品房不得提高價(jià)格后六個(gè)月內(nèi)的記錄價(jià)格;外國(guó)購(gòu)房者的限制已經(jīng)從1改變每個(gè)家庭人均1家,商業(yè)貸款的最低首付比例已從40到70年,出售期限也從購(gòu)買(mǎi)后的兩年延長(zhǎng)至五年。與此同時(shí)，?？?、三亞、瓊海、五指如果你想在杉杉、保亭、瓊中、白沙等限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房，你必須提供在海南省累計(jì)繳納個(gè)人所得稅或社保60個(gè)月以上的證明。取消購(gòu)房合同凈簽約記錄，五年內(nèi)不得在省內(nèi)購(gòu)房。隨后，4月16日，政府再次強(qiáng)調(diào)了“八項(xiàng)規(guī)定”的實(shí)施，以防止投機(jī)和哄騙價(jià)格。

肖鶴回憶說(shuō)，雖然這被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)格的政策”，但仍然有很多合格的客戶(hù)急于搬家，“比如很多投資者都是全款客戶(hù)，提高首付比例對(duì)他們沒(méi)有影響”。然而，這也成為了最后一個(gè)狂歡節(jié)，4月22日晚，海南再次出臺(tái)政策，這讓小哪里的房地產(chǎn)銷(xiāo)售立即降溫。

4月22日，海南省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，宣布在全國(guó)范圍內(nèi)限制購(gòu)房?！板e(cuò)過(guò)最后一班火車(chē)的顧客真的買(mǎi)不起?！薄靶に暗?。

他們?cè)僖淮?/p>

海南限購(gòu)實(shí)施后，4月26日《北京商報(bào)》記者走訪?？?、博鰲等地區(qū)房地產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已迅速降溫。?？谟^瀾湖(Mission Hills)地區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，以及碧桂園(Country Garden)在博鰲東海岸的銷(xiāo)售辦事處，客戶(hù)寥寥無(wú)幾。售樓處的現(xiàn)狀是整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，也成為每個(gè)房地產(chǎn)的常態(tài)。

事實(shí)上，在調(diào)控升級(jí)之前，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不一樣的。?？谌趧?chuàng)觀瀾湖項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，“除了獨(dú)棟四合院外，最受歡迎的項(xiàng)目是60多平方米的兩居室、三居室和80多平方米的。根據(jù)去年海南的調(diào)控政策,小于100平方米的項(xiàng)目將不會(huì)批準(zhǔn),和小自住可以滿(mǎn)足過(guò)渡的需求只需要買(mǎi)房,投資和持有成本不是很高,所以很久以前已經(jīng)被搶了。關(guān)于下一個(gè)項(xiàng)目是什么產(chǎn)品，什么時(shí)候出證書(shū)，業(yè)務(wù)員坦言目前沒(méi)有消息，一切等待政府的審批。

在博鰲碧桂園東海岸項(xiàng)目售樓處，售樓人員介紹，該項(xiàng)目剩余公寓為三居室130多平方米，均價(jià)在3萬(wàn)元以上。“這不是昂貴的博鰲現(xiàn)在的單價(jià)是5萬(wàn)元，畢竟這里是醫(yī)療特區(qū)。雖然銷(xiāo)售人員似乎信心滿(mǎn)滿(mǎn)，但《北京商報(bào)》記者在訪問(wèn)中發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，投資需求透支過(guò)大，使博鰲房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)尷尬的價(jià)格無(wú)市場(chǎng)階段。雖然價(jià)格非常高，但買(mǎi)家對(duì)博鰲房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)不，因?yàn)楹蝤B(niǎo)不來(lái)，當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商也不愿意降價(jià)。靈動(dòng)置地開(kāi)發(fā)的陵水灣，已成為候鳥(niǎo)和純投資者的首選。三亞庫(kù)存雖高，但市場(chǎng)需求和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品稀缺，風(fēng)險(xiǎn)被忽視。東部、澄邁等地已成為新的投資熱點(diǎn)。

一位海南項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，“海南項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略一直以產(chǎn)品為主，客戶(hù)定位主要是投資?！蹦壳埃谙拶?gòu)的情況下，潛在買(mǎi)家的儲(chǔ)蓄基本無(wú)效，這也導(dǎo)致原本計(jì)劃下半年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，可能會(huì)推遲開(kāi)業(yè)或改變銷(xiāo)售策略?！?/p>

一個(gè)開(kāi)放的洞嗎?

據(jù)一些區(qū)域銷(xiāo)售人員介紹，海南買(mǎi)家基本上都是以投資為主。其中?？谫?gòu)房投資客戶(hù)約80家，博鰲、陵水、三亞等其他城市100家基本都是投資需求。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，海南以外地區(qū)的購(gòu)房占比高達(dá)88。大多數(shù)買(mǎi)家來(lái)自北京、天津、河北以及東部三省。國(guó)外購(gòu)買(mǎi)力占據(jù)了主要市場(chǎng)，支付能力強(qiáng)于本地居民，這使得海南房地產(chǎn)近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲非常明顯。

在海南于4月22日發(fā)布政策之前，中國(guó)中部的五指山、保亭、瓊中和白沙四個(gè)市縣禁止非本地居民購(gòu)房。?？凇⑷齺?、瓊海是有條件限購(gòu)地區(qū)，非本地購(gòu)房者必須繳納60個(gè)月的社?；騻€(gè)人所得稅。其他區(qū)域?yàn)榉窍拶?gòu)區(qū)域，外地人可以購(gòu)買(mǎi)住房。

新規(guī)更進(jìn)一步，要求非本地購(gòu)房者在非限購(gòu)地區(qū)購(gòu)房，必須繳納24個(gè)月的社保和個(gè)人所得稅。這對(duì)于80多家來(lái)自其他地方的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，對(duì)海南樓市的影響是不言而喻的。陵水房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員小王說(shuō)這一規(guī)定幾乎對(duì)島外投資集團(tuán)的各個(gè)方面都造成了阻礙。商品房和產(chǎn)權(quán)酒店客房都在購(gòu)買(mǎi)范圍內(nèi)，假結(jié)婚、假離婚等欺詐行為也將受到處罰，并且不允許人們通過(guò)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)來(lái)獲得購(gòu)買(mǎi)資格。“就像限購(gòu)當(dāng)晚銷(xiāo)售圈里流傳的消息一樣，這是限購(gòu)的終極版本，曾經(jīng)的投資熱土，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)‘玩完了’?！薄毙⊥鯂@了口氣。

然而,訪問(wèn)北京商報(bào)》記者發(fā)現(xiàn),這就是所謂的“不空鉆”海南購(gòu)買(mǎi)限制政策,不阻止公司的名義買(mǎi)房,根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員的一部分,該公司可以提供納稅證明在海南買(mǎi)房子。然而，銷(xiāo)售人員不愿談?wù)摮钟泻娃D(zhuǎn)讓公司的高昂成本。

如何以公司的名義買(mǎi)房子?

1

公司買(mǎi)房需要具備哪些資質(zhì)?

公司可分為在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的公司和在國(guó)外注冊(cè)的公司。在中國(guó)注冊(cè)的公司可以購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型和數(shù)量不受限制。在國(guó)外注冊(cè)的公司不能在限購(gòu)城市購(gòu)房。

2

公司如何購(gòu)買(mǎi)貸款?

以公司的名義買(mǎi)房可以避開(kāi)限購(gòu)政策，但由于大多數(shù)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)只針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，公司需要一次性付款買(mǎi)房，這意味著初期投資成本很高。要取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行按揭貸款。

3.

公司買(mǎi)房需要交什么稅?

購(gòu)買(mǎi)公司的稅要比購(gòu)買(mǎi)個(gè)人的稅高得多:

契稅，印花稅

無(wú)論非住宅,普通住宅或非平常住宅,只要房子購(gòu)買(mǎi)了該公司的名義,契稅應(yīng)依法支付3房子的價(jià)格,稅率不得減半;還需要繳納印花稅的http://www.btevolution.com/。

房產(chǎn)稅

根據(jù)《暫行條例》中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅,這是實(shí)現(xiàn)1986年10月,為房地產(chǎn)公司的名義,這是每年需要繳納房產(chǎn)稅,和具體的稅收是:房地產(chǎn)的原始價(jià)值每年70××HTTPs://http://www.btevolution.com/具體操作流程，不同地區(qū)可對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新技術(shù)企業(yè)、扶貧單位等)免征三年財(cái)產(chǎn)稅。

土地使用稅

土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計(jì)征。如物業(yè)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需按日http://www.btevolution.com/繳納滯納金。

此外，公司采購(gòu)需要繳納的稅目較多，計(jì)算比較復(fù)雜，最好買(mǎi)家到相關(guān)稅務(wù)部門(mén)詳細(xì)咨詢(xún)具體的稅額。

4

公司如何進(jìn)行房屋交易?

目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權(quán)變更的形式進(jìn)行交易，根據(jù)房屋在公司資產(chǎn)中的比例確定股權(quán)份額。但這種方法涉及到公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，股權(quán)變更的形式不能改變房地產(chǎn)所有人的登記。

5

以公司名義轉(zhuǎn)售物業(yè)應(yīng)繳什么稅?

以本公司名義出售該物業(yè)，交易期間須支付以下款項(xiàng):

增值稅和附加費(fèi)

按(無(wú)稅收入-無(wú)稅購(gòu)買(mǎi)價(jià)格)* http://www.btevolution.com/征收;

土地增值稅

按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超額稅率的累進(jìn)稅率征稅;或按5次核收的交易價(jià)格征稅;

土地增值稅四級(jí)以上稅率累進(jìn)稅率表

印花稅

按http://www.btevolution.com/的成交價(jià)格。

另外，以公司名義轉(zhuǎn)賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，一般由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得純利*25計(jì)征。企業(yè)所得稅一般按季度預(yù)繳，年終結(jié)算繳納。

6

公司在名義上買(mǎi)賣(mài)房屋需要哪些信息?

賣(mài)方(買(mǎi)方)為國(guó)內(nèi)公司時(shí)，需要11個(gè)備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)證;

2. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書(shū);3.批準(zhǔn)設(shè)立法人或者其他組織的文件;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的法定身份證明;

5. 當(dāng)?shù)囟悇?wù)登記證或財(cái)務(wù)許可證復(fù)印件;

6. 《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)》復(fù)印件;

7. 法人授權(quán)書(shū);

8. 代理人的合法身份證明;

9、國(guó)資委批準(zhǔn)書(shū)(國(guó)有產(chǎn)權(quán))、集體表決權(quán)書(shū)(集體產(chǎn)權(quán))、股東決議書(shū)(股份制企業(yè));

10. 映射表;

11. 公章。

當(dāng)賣(mài)方(買(mǎi)方)是海外公司時(shí)，需要11個(gè)備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)證;

2. 有關(guān)管理部門(mén)出具的在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者登記證明;

3.經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記證或者登記證明，以及外國(guó)法人或者其他組織的公司登記文件，在登記地經(jīng)公證后，由中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的合法身份證;

5. 商務(wù)主管部門(mén)頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū);

6. 法人授權(quán)書(shū);

7、代理人的合法身份證明;

8、各國(guó)駐華使館、國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)向外交部提交其同意的購(gòu)房通知書(shū);

9、符合自用實(shí)際需要，獨(dú)立作出書(shū)面承諾的原則(但境外注銷(xiāo)，可按規(guī)定辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù));

10. 映射表;

11. 公章。

7

以公司名義轉(zhuǎn)售房產(chǎn)是否可以避稅?

對(duì)于這種“陰陽(yáng)合同”(也就是說(shuō)式合同的房屋總價(jià)低,另簽補(bǔ)充合同)的平衡,首先,這種做法涉及逃稅,屬于非法行為;第二,每個(gè)賬戶(hù)的業(yè)務(wù)都有出入境的細(xì)節(jié),這是不容易偽造的。此外，在房屋交易過(guò)程中，也會(huì)有相關(guān)部門(mén)去做房?jī)r(jià)評(píng)估，通過(guò)的價(jià)格一般都過(guò)低。

8

公司買(mǎi)房有什么特殊性?

(1)公司擁有的房屋可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍枰?jīng)過(guò)交易中心，但這只是為了改變股權(quán)和實(shí)際控制人，這是最合適的如果公司名下沒(méi)有其他房地產(chǎn)和資產(chǎn)，這種交易是不現(xiàn)實(shí)的。

(2)公司將產(chǎn)權(quán)變更為個(gè)人名下的房屋必須通過(guò)買(mǎi)賣(mài)，從交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記;

(3)以本公司名義購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，作為本公司的資產(chǎn)，由本公司全體股東共享。資產(chǎn)的處置須經(jīng)全體股東同意和授權(quán)，或經(jīng)董事會(huì)決議。

看來(lái)用公司的名字來(lái)買(mǎi)房子要避開(kāi)限制，真的沒(méi)那么容易。親愛(ài)的朋友，你一定要先做好面對(duì)免費(fèi)而復(fù)雜的稅單和手續(xù)的心理和財(cái)務(wù)準(zhǔn)備哦!

——結(jié)束——

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