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2022-08-10 17:08:15
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近日，南寧市自然資源局官網(wǎng)發(fā)布消息稱，南寧市將印發(fā)《南寧市土地征用、安置和儲備土地開發(fā)利用暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。辦法草案提出了一系列具體措施，旨在規(guī)范征地拆遷安置用地開發(fā)利用。
政府此舉，一方面是關注農(nóng)民利益，另一方面是對“三間生產(chǎn)房”亂建亂象“敲響了刀”。
這不禁讓人想起這段時間一直在熒屏上的東城。號稱單日售出數(shù)百套的仙東城，在賣安置房，但在銷售人員的口中，卻成為了一個有產(chǎn)權(quán)和升值的區(qū)域“神盤”。
6字頭東城可以買嗎？ 《辦法》出臺后，像東城這樣的安置房還能走多遠？
1
項目已啟動，但文件不完整
6字頭的安置房和鳳嶺南雄東商圈的地鐵房還是可以安置的！
乍看之下，東城宣傳的這些亮點讓人心酸。畢竟同區(qū)商品房價格已經(jīng)達到 萬元/㎡。良好的位置和有吸引力的價格。似乎沒有理由不買它。實際情況如何？作者做了一些研究。
東城營銷中心位于郎東汽車站地鐵口附近的鼎豐大廈，緊鄰張?zhí)┖?，原名三安園藝場。
當我參觀東東城項目時，我看到已經(jīng)有挖掘機在地塊上工作。項目營銷中心人頭攢動，僅銷售顧問就有幾十人。
營銷中心墻上密密麻麻的文件，讓很多人很容易認為這是一個合規(guī)合法的項目。
這是真的？
細看這些證件，房產(chǎn)證上指出，這塊地“僅限于建設新農(nóng)民村”。同時，在公共建設用地規(guī)劃許可證上，明確強調(diào)這塊土地不得用于商品房。發(fā)展。
同時，政府要求公示的“四證”包括《劃撥國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證。東城只出示了三證，沒有《建設工程施工許可證》，屬于違法建設。銷售人員說，證書正在處理中。
根據(jù)國家有關規(guī)定，完成“四證”是項目開工的必要條件，而正式商品房銷售還需要第五證：《商品房銷售（預售）許可證》。作為安置房，東東市自然是拿不到這第五證的。
細看東城的規(guī)劃，項目的隱患遠不止沒有證書。
項目證書規(guī)定的項目容積率，規(guī)劃建筑面積≤199835㎡，但根據(jù)廊東城項目規(guī)劃建設規(guī)劃，A地塊規(guī)劃12棟，平均33層，而首開的10號有11戶3梯3梯，面積39-149㎡。按單套70平方米計算，單棟建筑面積約25410平方米，12棟建筑面積304920平方米，已遠超規(guī)劃建筑面積。
項目建設超出產(chǎn)能，無法滿足驗收條件。
即將出臺的《辦法》明確，對已開發(fā)利用且存在違法建設的預留用地項目，應當暫停建設，并由轄區(qū)有關部門進行項目評估。對存在施工質(zhì)量等安全隱患且無法整改的預留用地項目，所在地城市政府（開發(fā)區(qū)管委會）應當組織有關部門依法予以拆除。
近年來，有不少第三產(chǎn)業(yè)移民項目因違建被政府勒令拆除南寧市。去年，龍崗五香油居和魚江湖盤兩個違建項目，因未按計劃批準建設，被要求在3天內(nèi)拆除，否則將被強制拆除。
同年，興寧區(qū)一棟13層小產(chǎn)權(quán)房因違建、違章銷售、違章銷售被拆除。
根據(jù)南寧市《關于禁止利用集體土地非法開發(fā)建設的通知》，所有購買建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程建設許可證、國有土地使用證、商品房預售證照等“五證”不全的房屋，造成房屋糾紛，經(jīng)濟損失等不受法律保護。
2
深圳有實力的開發(fā)商？可能不可靠
深圳實力開發(fā)商的名字，是東城宣傳的又一噱頭。
進入營銷中心，映入眼簾的是一張大大的海報，上面寫著“來自世界之窗的深圳實力開發(fā)商”。中心內(nèi)的房產(chǎn)模型、宣傳資料、證件等也一應俱全。
宣傳海報中還提到，深圳總部已投資20億元，保障了廊東城項目的順利建設。
乍一看，這可能是相當虛張聲勢。
據(jù)悉，承包浪東城項目的“廣西松百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”是深圳公司總部在南寧的全資子公司。
然而，筆者搜索“廣西松柏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的結(jié)果卻是。天眼查顯示，整個公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)只顯示“李天生”和“李小妮”，注冊資本為1億元，而公司的注冊時間是2020年3月24日，距離剛剛5個多月。
除此之外，公司其他信息幾乎為0。
至于自稱母公司的深圳市松柏投資發(fā)展有限公司的相關信息，暫無“廣西松柏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”相關信息。
海報上大肆炒作的深圳實力開發(fā)商、20億元資金等信息，即將打上問號。
3
安置房5年后可以安置嗎？懸掛！
為了讓前來咨詢房子的購房者吃下一顆“定心丸”。銷售人員宣誓該項目為合法安置房，五年后補交土地出讓金即可取得房產(chǎn)權(quán)屬證書。
這無疑是大多數(shù)東城銷售人員便利客戶下單的“最后一步”。
買東城真的能享受到和商品房一樣的待遇嗎？
在人民網(wǎng)的地方政府留言板上，政府不止一次就移民安置項目和第三產(chǎn)業(yè)項目的相關問題作出回應。答：安置房有具體的安置對象，由征收單位與被拆遷人簽訂具體合同確認。不會對外出售，也無法取得個人房產(chǎn)權(quán)屬證明。
目前市場上大部分的三級產(chǎn)權(quán)安置項目，購買人通過投資和參與項目的合作建設取得使用權(quán)。與開發(fā)商簽訂的《合作建房合同》不屬于購房合同，不具備使用權(quán)。商品房的屬性。
由于對預留土地開發(fā)利用缺乏相關指導規(guī)則和具體監(jiān)管措施，導致三房及安置房項目擅自變更土地用途、出售“三產(chǎn)房”等問題。 “合作房”形式屢見不鮮；“三產(chǎn)房”開發(fā)商跑路、半成品導致購房者“空錢空房”等現(xiàn)象時有發(fā)生。
有人說，買第三產(chǎn)業(yè)的人，大部分是為了投資。為此，筆者走訪了房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士表示，不看好投資三套房。
購買三代房的消費者無法獲得房產(chǎn)證，也無法享受一系列的落戶福利，甚至房屋面臨被強拆的風險。即使能拿到房產(chǎn)證的三級房項目也很少，但是年數(shù)也不同于普通三級房。因此，業(yè)內(nèi)認為三級房沒有投資價值。
至于東城五年后是否真的可以辦證安家？筆者只是問買家，這種明顯違規(guī)銷售的項目，你們真的敢用血汗錢去賭嗎？
■文：李先義
■水月
今年4月份買了一套商品房，從看到貨款到要付全款只用了三個小時就賣掉了全款胚胎三產(chǎn)房（當天簽了合作建房合同，當然，是開發(fā)商擬定的合同范本，當天付清全款。）5月初，打算裝修。開發(fā)商說房子不能裝修的時候，說房子是村民的，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)不明。說裝修的時候不知道產(chǎn)權(quán)，裝修費不打折嗎？給我的回復說需要一周的時間來處理。一周后，他說需要一個月才能弄清楚。一個月后，回復說房子分配給了開發(fā)商的員工。以前不知道是分的，現(xiàn)在賣了才知道是員工的房子（就是買錯了），怎么辦？我想退錢補償我們，當時我很生氣，原因一時沒騙我！為什么拿走我的錢。
后來我商量了一下，說我從其他地方回來幫我處理。因為零星的疫情一直拖到現(xiàn)在（我給錢已經(jīng)三個月了），現(xiàn)在被告知這房子要收回來了，據(jù)說是開發(fā)商。公司的股東把它買給了當?shù)氐暮谏鐣Ｒ宦犝f黑道要整修，經(jīng)常有人來騷擾我怎么辦？所以，我的家人說讓我們?nèi)ネ诵莅?。對方聽到這個消息似乎很高興，決定立即從外地回來，收回我們的合同。
想請朋友點評一下管理，我是不是被忽悠了，開發(fā)商什么心，搞了三個月了，還不敢裝修，我是不是傻了
它是什么？
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